Welche Anlässe gibt es für Wertermittlungen?
In vielen Lebenssituationen kann es für Sie entscheidend sein, den Wert Ihrer Immobilie zu kennen. Sie haben eine Immobilie geerbt und sollen Erbschaftssteuer zahlen. Sie möchten an Ihre Kinder übergeben und wollen gerecht aufteilen. Die Höhe des Zugewinns im Rahmen Ihrer Ehescheidung soll ermittelt werden.
In solchen Fällen kann ich Ihnen weiter helfen.
Die häufigsten Anlässe für Wertermittlungen sind:
- Kauf oder Verkauf eines Grundstückes
- Entscheidungen in Kapitalanlagen
- Ehescheidung (z. B. Zugewinnausgleich)
- Beleihung
- Versicherung
- Erbauseinandersetzung (z.B. zur Ermittlung der Höhe des Pflichtteils)
- Vermögensaufstellung
- Enteignungs- / Entschädigungsverfahren
- Zwangsversteigerung
- Steuerliche Anlässe (z. B. Entnahme aus Betriebsvermögen oder zur Ermittlung der Erbschaftssteuer)
- Erbbauzinsanpassung
- Gegengutachten / Gutachtenprüfung
Wertbegriffe
Es gibt verschiedene Werte für Immobilien, da für verschiedene Anlasse unterschiedliche Werte bestimmt werden müssen bzw. benötigt werden.
Am Häufigsten wird der Verkehrswert oder Marktwert benötigt. Das sind zwei verschiedene Begriffe für den gleichen Wert der im § 194 Baugesetzbuch BGB definiert ist.
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Das bedeutet:
Der Verkehrwert wird für einen bestimmten Stichtag ermittelt.
Zu den rechtlichen Gegebenheiten zählen am Stichtag geltende Verträge (z.B. Mietvertrag) oder geltende Rechte Dritter (z.B. Wohnungsrecht). Dazu zählen aber auch gesetzliche Bestimmungen oder das am Stichtag für das Grundstück anzuwendende Baurecht, was sich z.B. aus einem Bebauungsplan ergeben kann.
Zu den tatsächlichen Eigenschaften zählen der Zustand des Gebäudes und der Außenanlagen am Stichtag.
Mit der Lage wird beschrieben wo sich das Grundstück befindet. Die Lage hat einen sehr großen Einfluss auf den Wert, schon aufgrund sehr unterschiedlicher Bodenpreise.
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse dürfen dabei aber keine Rolle spielen. Beispiele dazu wären: Ein unmittelbarer Nachbar wäre vielleicht bereit, mehr zu zahlen, weil er das Grundstück zur Verbesserung seines Grundstücks besonders gut brauchen könnte. Oder ein Immobilienbesitzer ist bereit, einen geringeren Kaufpreis zu akzeptieren, weil er gerade in einer Notlage ist und schnell Geld braucht. Derartige Besonderheiten dürfen beim Verkehrswert nicht berücksichtigt werden.
Darüber hinaus gibt es weitere Wertbegriffe, die für ein und dieselbe Immobilie zu unterschiedlichen Werten führen.
- Der Beleihungswert wird von Banken benötigt um die Sicherheit einer Immobilie für die Beleihung zu ermitteln.
- Der Versicherungswert wird für die Gebäude- oder Brandversicherung benötigt. Dabei handelt es sich um die Wiederherstellungskosten im Schadensfall.
- Der Einheitswert bildet die Grundlage für die Grundsteuer.
- Der Gemeine Wert wird vom Finanzamt, z.B. für die Ermittlung der Erbschaftssteuer ermittelt. Er wird nach dem Bewertungsgesetz ermittelt.